Den svenska bostadsmarknaden kännetecknas av långa bostadsköer, lågt byggande och bostadsbrist. Tyskland har valt en annan väg. Svenska politiker skulle kunna lära av Tyskland, menar forskaren Anna Granath Hansson.
Anna Granath Hansson är doktorand i bygg- och fastighetsekonomi vid Kungliga tekniska högskolan i Stockholm. Hon forskar i hur bostadsbyggandet kan öka och effektiviseras. I en licentiatavhandling har hon jämfört de tidiga skedena i bostadsutvecklingen i Tyskland och Sverige. Mer i detalj handlar hennes forskning om hur städerna Hamburg, Berlin, Stockholm och Göteborg arbetar med bostadsfrågan.
Tyska städer har lyckats uppnå sina bostadspolitiska mål bättre än svenska städer, berättar Anna Granath Hansson.
– Samarbetet mellan politiker och byggbranschen i sin helhet är mer systematiserat i Tyskland, vilket är en av förklaringarna till den tyska bostadspolitikens framgångar.
Historiskt sätt har de tyska politikerna haft större fokus på bostadspolitiken. Bostadsfrågorna är en av de stora valfrågorna. Vilket delvis har sin förklaring i den tyska bostadsmarknadens struktur, menar Anna Granath Hansson. I Tyskland bor en större andel i hyresrätter än i Sverige. Förändringar på bostadsmarknaden blir därför snabbt kännbara för många väljare.
År 2011 bjöd stadsledningen i Hamburg in bostadsbranschen. Företrädare för publika, allmännyttiga och privata bostadsbyggare och politiker samlades för att diskutera bostadsfrågan. Diskussioner inleddes om vad som behövde göras för att bostadsbyggandet skulle öka. Vad kommunen behövde göra för att branschen skulle kunna bygga mer och hur många bostäder som var realistiskt att tro att bostadsbolagen skulle kunna bygga. Det första bostadsförbundet hade fötts. En samarbetsform som numera finns i fler storstäder och på riksnivå i Tyskland.
– I så kallade bostadsförbund samarbetar politiker och byggbranschen. Mål för bostadsbyggandet sätts upp gemensamt på årsbasis och följs upp kontinuerligt. Varje grupp av byggare har sitt delmål. Kommunen försöker å sin sida att anpassa sin organisation för att främja byggandet, exempelvis genom effektivare planprocesser och anpassade regelverk kring marktillgång. Allt för att de planerade bostäderna ska kunna byggas.
De tyska bostadsförbunden sluts med branschorganisationerna, vilket gör att alla typer av aktörer har möjlighet att komma till tals genom sina företrädare.
– I dag samarbetar de svenska kommunledningarna ofta med enskilda bolag. Ur konkurrenssynpunkt vore det bra med forum där fler aktörer kan nå fram med sina synpunkter
Den tyska modellen med att stämma av målen för nyproduktionen direkt med branschen skiljer sig från den svenska motsvarigheten, enligt Anna Granath Hansson.
– I Sverige sätter politikerna upp mål utan att prata med branschen om vad som är genomförbart eller ej. Målen sträcker sig över flera år, ofta in i nästa mandatperiod, inte som i Tyskland på ett-årsbasis.
Korta tidsmål, väl avstämda mål och uppföljning av målen är något som svenska politiker borde lära sig av sina tyska kollegor. Den tyska modellen med bostadsförbund borde kunna fungera också i Sverige, menar hon.
En förenklad detaljplan för bostadsändamål samt privat initiativrätt med bibehållet kommunalt planmonopol bör införas. Och större transparens i kommunernas markpolitik behövs, menar hon. Även här utgör Tyskland ett föregångsland. I Tyskland är transparensen större.
– I Berlin finns en skriftlig policy för det mycket begränsade kommunala markinnehavet. Den säger att de kommunala bostadsbolagen alltid ska erbjudas marken först. Om det visar sig att de kommunala bolagen inte vill bygga läggs marken ut till försäljning till marknadspris. En sådan politik kan man ha många synpunkter på, men branschen vet vilka spelregler som gäller och vad den kan förvänta sig. Många svenska kommuner har stora markinnehav och deras policy är därför viktigare för bostadsbyggandet. I Sveriges sker marköverlåtandet ofta via direktavvisningar. Det försvårar transparensen.
Anna Granath Hansson tycker att den svenska debatten präglats av historiska låsningar. Föreställningarna om vad vissa reformer får för effekter är stark hos alla parter, menar hon. Social housing är en sådan. Hyresregleringar en annan.
– Det skulle vara positivt för debatten och möjligheten att hitta lösningar om man gick mer på fakta och mindre på tro och tyckande. Inga bostadssystem är perfekta och överallt måste man väga fördelar mot nackdelar. Det kan man bara göra på ett konstruktivt sätt om man bygger sitt resonemang på den kunskap som finns.
– I Sverige ses social housing som något som skapar segregation. I andra länder ses det som en möjlighet att motverka densamma. Svenska politiker ser fattigkvarter framför sig. Tankarna går till starkt segregerade områden i England och Frankrike. Fula och nedslitna höghus med fattiga och problemfyllda invånare. I andra länder har man lärt sig av tidigare misstag och utvecklat social housing i en modern form.
I Tyskland byggs social housing i form av subventionerade lägenheter för grupper som har svårt att komma in på den reguljära bostadsmarknaden. Lägenheter byggs med ekonomiska bidrag från det offentliga och hyrorna hålls nere.
– Sex procent av bostadsbeståndet i Tyskland riktas till personer med lägre inkomster. Lägenheterna byggs av bostadsbolagen och subventioneras av det offentliga. Lägenheterna erbjuds personer som är etablerade på arbetsmarknaden men som har så låga inkomster att de har svårt att ta sig in på bostadsmarknaden. Det finns strikta regelverk för hur stora lägenheterna får vara och hyrans storlek. Avtalen med fastighetsbolagen löper ofta på 15 år. Sedan kan hyran omvandlas till den typ av marknadshyra som tillämpas i Tyskland. Tanken är att de som bor i lägenheterna då ska ha fått det så pass god ekonomi att de klarar av en eventuellt högre hyra. Om så inte blivit fallet kan avtalet förlängas eller det offentliga gå in med bostadsstöd.
Om denna typ av social housing skulle vara en modell för Sverige eller inte, skulle kräva en omfattande analys, säger Anna Granath Hansson, och utfallet av en sådan analys är långt ifrån självskrivet. Ett alternativ för att dämpa bostadsbristen för låginkomsttagare vore att släppa fram större volymer i nyproduktionen, bland annat av lågpriskoncept som BoKlok och Kombohus, och att öka rörligheten i det befintliga bostadsbeståndet. En sådan strategi skulle dock troligtvis att ta längre tid.
Förklaringen till varför svenska politiker inte har lyckats med det som de tyska har klarat av tycks enligt Anna Granath Hansson vara många. Hon beskriver de tyska politikerna som mer handlingskraftiga. Och menar att samtliga politiska partier bär ett visst ansvar för dagens kris på den svenska bostadsmarknaden. Men ger de två stora partierna ett större ansvar. De har enligt henne inte drivit bostadsfrågan i tillräckligt stor utsträckning. I Sverige är det istället de mindre partierna som har fokuserat på bostadsfrågorna, menar hon.
– De mindre partierna har varit mer aktiva i bostadspolitiken. Men samtidigt har de haft svårt att få genomslag för sin politik.
Men det har blivit bättre, menar Anna Granath Hansson. De större partierna driver nu även de frågor på bostadsområdet.
Ylva Westlund
